不動産投資で短時間で成功する3つの特徴!

不動産投資で成功する3つのヒント

不動産投資についての魅力を語る本でもあるので、もう少し不動産投資の現実に先に触れておきましょう。一言で不動産投資と書いても実はさまざまな投資先があり、住宅でも1棟丸ごとの投資と一戸ごとの投資に分けられますし、集合住宅なのか戸建てなのかもあり、建物の構造もさまざまです。立地も含め、一つとして同じ物件は存在しません。住宅だけでなく、店舗(テナント)から流行している民泊(Airbnb)、駐車場、果ては軍用地まで、投資先は多岐にわたります。


取っつきやすいのはやはり賃貸住宅です。中でも体躯が頑丈で規模も大きくできるRCマンションは僕が最も好む投資先。ブログの中ではおまかせ不動産投資との言葉で紹介していますが、規模の大きさから得られる効率の良さ(スケールメリット)を活用し、実務を可能な限りプロにまかせて自分の時間と手間を最大限に省きつつ、まとまった金額を得るには最適解と考えています。


投資規模が小さく収入が少ないと税理士を雇う費用を捻出できない、一戸ごととなると管理料が倍以上に膨らんでしまう関係上、利益を出したいなら自主管理が必要となるなど、僕の手には負えない状況になってしまいますし、結果的にはプロにまかせるより利益率も下がってしまう恐れがある。


不動産を一つ取引するにも、物件探し、実地調査、買い付け、融資付け、売買契約、金消契約、決済、その他非常に手間がかかるもので、そういった意味でも大きな物件をどーんと一度に手にする方が圧倒的に強い魅力を感じました。効率を重視した結果と言えます。おまかせ不動産投資についてブログでも詳しく理念を掲げていますので、ご参照ください。


一応、ただ楽に儲けたいなどといった考え方とは一線を画した理念を持って実行しているつもりでいますので。せっかくなので先に、不動産投資のヒントを3つ挙げておきます。


1、安定経営ができる物件を選ぶ。

数字上は必ず収益不動産のみからの収益で最後まで安定経営が可能で、継続的に給与収入や貯蓄などから資金の補填を必要としない事業計画を立

てること。余裕を持った利回りの物件を選ぶのが無難です。毎月の返済金額が家賃収入よりも多いなんてもってのほか、そんな収益不動産は資産ではなく負債でしかありません。売却益を期待した収益不動産や安全性を重視しようとしてサブリース(一括借り上げ)がついた収益不動産を、融資に頼りきって購入した際に多く見受けます。当初は大丈夫であっても数年~10年程度で家賃が下落し、慢性的な赤字に陥るケースも少なくない。少し前に報道でも話題に取り上げられたが、最終的に法改正がされるまでに至ったサブリース家賃が減額交渉の末、当初の計画を崩されてわずかに黒字だったものが赤字となってしまい訴訟問題に発展した例は後を絶たない。そうでなくても、多額の修繕費用が発生してマイナスになってしまう事例もあるのですから、普段から十分な利益を確保し、内部留保として資金を貯蓄しておけるような収益不動産でなければ長期にわたる経営には耐えられないだろうと容易に想像できるはずです。


利回りが高ければ多少の空室や家賃の下落でも返済や修繕費で困ったりはしませんが、利回りが低い物件はたとえ高い入居率が期待できそうだとしてもかえってリスクが高くなる傾向にあります。もし毎月の家賃収入が融資返済に対して不足しているようなら、それは受ける融資が多すぎる自己資金をもっと多く注入し、返済計画の安全性、収益不動産の採算の独立性を高めておくべき案件。


極端な話、全額現金で購入できるのであれば返済という要素がなくなる以上、どのような物件を購入するのもほとんどの場合間違いでなくなります。抜け出せない沼にはまり落ちてしまう要素がないからです。けれども利回りが低いと投じた資金を回収するだけでも長い年月がかかってしまう。不動産の売買には物件価格以外にも仲介手数料、火災保険、登記費用といった諸費用がいりますし、保持するにも固定資産税が課せられます。売却しようにもすぐに現金化できるとは限らず、売却益には譲渡所得税も課せられます。


費用対効果としてそんな利回りの低い物件にお金を出していいものかどうか、多額の資本を投じる際には十分検討の上、決断をされた方がいいように思われます。投資地域については成長の見込める要素の存在を重視しています。例えば新駅の建設予定。大型公共施設など立ち退きの可能性がほとんどなく安定した需要、地域振興が期待できる施設。近隣住民や地域誌で過疎地扱いされていない。何らかの要素があると、賃貸需要も家賃も長期的に下がりにくい。ただし、大都市駅前など極めて人気が高く、投資用マンションが建ちまくるような地域には要注意。売買価格も家賃も乱高下する可能性があり、安定して落ち着いた経営ができません。


2、おすすめ物件はRCマンションで都市へのアクセスの良さ、再開発がされてる地域。

僕の好みとしては、人気都市圏へと通じる鉄道路線の駅にアクセスの良い地域。新駅の建設が計画されているようなら理想的です。当方の所有している2棟のRCマンションはどちらもその条件に合致していますし、どちらにも新駅の建設予定があり、計画が進行しています。地域の都市計画を市役所のウェブサイトなどで確認すれば、地域がどの程度重要視されているかはすぐ調べられますから、気になる地域(できれば自分がある程度知っていて、魅力を感じるところがいいでしょう)の開発計画をリサーチしてみるとよいのではないでしょうか。


そして新築、もしくは築古すぎる物件よりも、まずはある程度古くなった中古物件を勧めます。利回りの高さもさることながら、中古住宅は家賃が変動しにくいためです。RCマンションの場合、新築から15~20年程度は年々家賃が下落し続けます。しかしそれ以降は下落速度が緩和しますし、修繕工事の影響で家賃上昇すらするところも。家賃動向の調査からも、RCマンションの場合は大規模修繕工事が行われる20年程度を境に一度家賃が上昇し、その後は横ばいか微減である、との結果が公開されています。


築20年を超えたところで古いアパートなどは建て替えられるところも出始め、近しい層をターゲットとしたライバル物件が減ってくるのも影響します。そして新築物件は敵になり得ません。家賃価格帯が違いすぎますので、相場より安値で貸し出しても利益が確保できる古い物件が狙い目と考えています。


昨今のように材料の調達価格が上昇し、新築コストが上昇している割には新築建設ラッシュが続いている市場に似たような新築物件で参入する計画は低価格競争を招くこととなり、無謀でしかない。同じ土俵で勝負せず、ライバルが少なくて需要を総取りできる方向性で攻める方がずっと安定して面白みのある結果が得られるでしょう。


20年以上にわたり融資返済を続ける予定を立てるのですから、こうした家賃下落要素はなるべく排除しておくのが安定して長く賃貸経営をする肝となります。不動産投資は起業、事業としての側面も強く、いわゆる株式投資のようなイメージより企業が設備や新規事業へ投資をする雰囲気に近い。業績が乱高下する会社よりも、派手さはなくとも経営が安定した会社に就職したいと思うのと同様、物件価格も家賃も安定した収益不動産を取得するのが、本当に真面目な不動産投資です。


それをしつつ、自らの理想・目標を明確にした中で、いつごろ(何歳ごろ)までにどの程度の資産を築き上げれば良いのか、大まかでもいいので具体的な目的を掲げ、目的を達成可能な規模、収支を目指した不動産投資を心掛けましょう。己の志したものが何なのか、が最も重要です。


もしかしたら、不動産投資などというリスクを背負う必要などないかもしれません。ただ「何となく贅沢をしたい」「適当に仕事したい」といった感情から欲をかいているだけかもしれません。本当に不動産投資を始めるべきか、の部分も含めて、どのような物件を購入すべきか、を熟考してください


3.自分の人生で達成したい目標から物件の規模を考える。

大事なのは人生を賭してでも達成したい夢・理想・目標が何であるかを何度も自分に問いかけ、はっきりさせること。向かう先が分からないまま危険な旅に出かけて目標を達成できるなど、RPGの勇者だけ。その勇者ですら世界平和・魔王を倒すといった目標があります。今後の人生に多大な影響を与える可能性の高い不動産の購入をしようとしているのですから、夢も理想もなしに安全なところから踏み出すのは無謀の一言。不動産投資、いえ他のあらゆる投資は、投資をするかしないかを含め、自分が何を成し遂げたいのかどうなりたいのかが明確になってこそ正しい判断ができるのです。


今の仕事が大好きで一生続けたいけれども収入面で少しだけ不安がある、あと月10万円収入が増えればストレスなく仕事ができるのに、という方が3億円のRCマンションを購入するのはリスクを背負いすぎですし、私費を投じてでも生まれ故郷をもう一度元気にしたい、地元で事業を立ち上げるための支えが欲しい、という方が300万円のボロ物件を購入するのは少し規模が小さすぎる。後者は戦略次第ではなしではありませんが、かなり遠い道のりになります。


理想と現実、そして長期戦略がマッチした状態こそが、最高の不動産投資にたどり着ける体制です。理想とは高利回りで立地が良く空室が発生しない、都合の良い最高の物件と巡り合えることではなく、『自分自身の抱える気持ち』のこと。気持ちの整理をしてから、リスクを抱えて一歩踏み出すかどうか、どの程度までリスクを許容するかを判断してください。そこさえしっかりとしていれば、後は意外とすんなりいくものです。